Um proprietário locador que aluga um apartamento classificado G na metrópole não pode mais assinar um novo contrato desde 1º de janeiro de 2025. Para os imóveis classificados F, o prazo está se aproximando. Entre a revisão do DPE prevista para o final de 2026 e os ajustes do MaPrimeRénov’, o calendário está mudando rapidamente. Aqui está o que podemos antecipar desde já, sem esperar que todos os textos sejam estabilizados.
Revisão do DPE 2026: imóveis que mudam de classe sem obras
Um decreto publicado no Jornal Oficial, citado pelo Le Monde no final de agosto de 2026, modifica o modo de cálculo do diagnóstico de desempenho energético. Resultado: mais de 300.000 imóveis sairiam do status de “passoire thermique” apenas com um novo cálculo, sem que um único isolante seja instalado.
Essa correção afeta particularmente os imóveis aquecidos com eletricidade. O coeficiente de conversão em energia primária aplicado à eletricidade é revisado, o que faz com que a consumo exibido no rótulo diminua mecanicamente. Um apartamento classificado F com aquecedores elétricos pode, assim, passar para E.
Para um proprietário que hesitava em iniciar um projeto de isolamento, essa informação muda o jogo. Antes de incorrer em despesas, é melhor verificar se o imóvel será afetado pelo novo cálculo. Fazer um DPE com o método revisado permite saber se permanecerá como “passoire thermique” ou se sairá automaticamente.
Atenção, essa reclassificação não significa que o imóvel consome menos. As contas de aquecimento permanecem as mesmas. Estamos falando de uma mudança administrativa, não de uma melhoria no conforto. Para aqueles que consideram uma ajuda para renovação energética e obras reais, é melhor não confundir saída estatística com saída física do problema.
MaPrimeRénov’ por gesto prorrogada até 2027 para as classes F e G
O decreto n° 2026-822 de 25 de agosto de 2026 prorroga o percurso MaPrimeRénov’ “por gesto” para os imóveis F e G na metrópole até 31 de dezembro de 2027. A exigência de fornecer um DPE para esse percurso é adiada para 1º de janeiro de 2028.
Concretamente, um proprietário ainda pode solicitar uma ajuda para um gesto isolado (trocar uma caldeira, isolar sótãos) sem passar por uma renovação de grande escala. Vários conteúdos online sugeriam uma transição rápida para o percurso acompanhado apenas, mas o período de transição é realmente prorrogado por dois anos.
O que isso muda para um projeto de obras iniciado agora
Se está previsto substituir uma caldeira a gás por uma bomba de calor em um imóvel classificado F, o percurso por gesto permanece acessível. Não é obrigatório combinar essa intervenção com um isolamento das paredes ou uma troca de ventilação para receber a ajuda.
As opiniões variam sobre esse ponto, mas o valor da ajuda por gesto muitas vezes é inferior ao que permite o percurso acompanhado (renovação de grande escala). A pergunta a se fazer: um único gesto é suficiente para elevar o imóvel à classe E, ou é necessário combinar várias ações?
Fim do MaPrimeRénov’ por gesto para os mono-gestos de aquecimento fóssil a partir de setembro de 2026
Desde 1º de setembro de 2026, as caldeiras a gás não são mais elegíveis para o MaPrimeRénov’ por gesto. Um proprietário que queria simplesmente substituir sua velha caldeira a gás por um modelo de condensação mais recente não se beneficia mais de ajuda nesse percurso.
Essa retirada direciona o financiamento para duas alternativas:
- Passar para um equipamento descarbonizado (bomba de calor, fogão a pellets, aquecedor termodinâmico) para continuar elegível ao percurso por gesto
- Optar por uma renovação de grande escala, único percurso que ainda permite incluir a substituição de um sistema fóssil em um conjunto de obras financiadas
- Recorrer aos certificados de economia de energia (CEE), que continuam disponíveis para certos equipamentos mesmo fora do MaPrimeRénov’
Para um locador cujo imóvel é aquecido a gás e classificado F, a estratégia mais eficaz combina isolamento e troca de aquecimento em um percurso acompanhado. Um gesto isolado no aquecimento fóssil simplesmente não será mais subsidiado.
Proibição de locação classe F: o calendário real e suas zonas cinzentas
A proibição de locação de imóveis classificados G é efetiva desde janeiro de 2025 para novos contratos na metrópole. Para a classe F, o prazo estabelecido pela lei Climat e Résilience é 1º de janeiro de 2028.
Mas com a revisão do DPE, alguns imóveis F passarão para E. E 850.000 imóveis já foram reclassificados fora das classes F e G em 1º de janeiro de 2026, segundo dados citados pela Selectra. O perímetro real dos imóveis afetados pela proibição de 2028 está, portanto, se reduzindo gradualmente.
Quando agir se alugar um imóvel classificado F
Um contrato em vigor não é rompido pela proibição. É no renovação ou na assinatura de um novo contrato que o DPE deve exibir no mínimo a classe E. Se o contrato atual vai até 2029, o proprietário tem um prazo de fato, mas sem garantia: um inquilino pode exigir a conformidade.
Duass opções práticas:
- Fazer um novo DPE com o cálculo revisado para verificar se o imóvel sai da classe F sem obras
- Se o imóvel permanecer em F, programar as obras antes da renovação do contrato, combinando isolamento e ventilação para atingir a classe D (que garante até 2034)
- Antecipar o congelamento dos aluguéis: um imóvel classificado F ou G não pode ser objeto de aumento de aluguel, mesmo indexado
Visar a classe D em vez da classe E: um cálculo que se defende
Retirar um imóvel da classe F para alcançar apenas a classe E é adiar o problema. A proibição de locação das classes E está programada para 2034. Um proprietário que investe hoje em uma renovação mínima corre o risco de ter que reiniciar uma obra em menos de dez anos.
Passar diretamente para a classe D garante o imóvel por um período muito mais longo. O custo adicional em relação a um simples salto de F para E depende da construção, mas em uma casa individual mal isolada, a diferença muitas vezes se dá pela adição de isolamento das paredes por fora ou pela substituição das janelas.
O percurso MaPrimeRénov’ acompanhado financia até 80% das obras para as famílias com os rendimentos mais modestos quando se atinge um salto de duas classes ou mais. O ganho de classe adicional é parcialmente financiado pela própria ajuda, o que reduz a diferença de custo entre uma renovação mínima e uma renovação ambiciosa.
O verdadeiro julgamento é feito, portanto, menos sobre o orçamento imediato do que sobre o custo da inação a médio prazo: congelamento de aluguel mantido, desvalorização na revenda, nova obra a ser prevista. Um imóvel na classe D mantém seu valor locativo e seu valor patrimonial sem uma data limite regulatória próxima.
