Un proprietario locatore che affitta un appartamento classificato G nella metropoli non può più firmare un nuovo contratto di locazione dal 1° gennaio 2025. Per gli alloggi classificati F, la scadenza si avvicina. Tra la revisione del DPE prevista per la fine del 2026 e gli aggiustamenti di MaPrimeRénov’, il calendario si muove rapidamente. Ecco cosa possiamo anticipare già ora, senza aspettare che i testi siano tutti stabilizzati.
Revisione del DPE 2026: alloggi che cambiano classe senza lavori
Un decreto pubblicato nella Gazzetta ufficiale, citato da Le Monde alla fine di agosto 2026, modifica il metodo di calcolo del diagnostic di prestazione energetica. Risultato: più di 300.000 alloggi uscirebbero dallo stato di “passoire thermique” semplicemente con un nuovo calcolo, senza che venga posato un solo isolante.
Questa correzione colpisce particolarmente gli alloggi riscaldati elettricamente. Il coefficiente di conversione in energia primaria applicato all’elettricità è rivisto, il che fa abbassare meccanicamente il consumo indicato sull’etichetta. Un appartamento classificato F con convettori elettrici può così passare in E.
Per un proprietario che esitava a lanciare un cantiere di isolamento, questa informazione cambia le carte in tavola. Prima di affrontare delle spese, è meglio verificare se l’alloggio sarà interessato dal nuovo calcolo. Far redigere un DPE con il metodo rivisto permette di sapere se si rimane in “passoire thermique” o se se ne esce automaticamente.
Attenzione, questa riclassificazione non significa che l’alloggio consuma meno. Le fatture di riscaldamento rimangono identiche. Si parla di un cambiamento amministrativo, non di un miglioramento del comfort. Per coloro che prevedono un aiuto per la ristrutturazione energetica e lavori reali, è meglio non confondere l’uscita statistica con l’uscita fisica dal problema.
MaPrimeRénov’ per gesto prolungata fino al 2027 per le classi F e G
Il decreto n° 2026-822 del 25 agosto 2026 prolunga il percorso MaPrimeRénov’ “per gesto” per gli alloggi F e G nella metropoli fino al 31 dicembre 2027. L’obbligo di fornire un DPE per questo percorso è posticipato al 1° gennaio 2028.
Concretamente, un proprietario può ancora richiedere un premio per un gesto isolato (cambiare una caldaia, isolare le soffitte) senza passare per una ristrutturazione di ampia portata. Diversi contenuti online lasciavano intendere un passaggio rapido al percorso accompagnato solo, ma il periodo transitorio è effettivamente prolungato di due anni.
Cosa cambia per un progetto di lavori avviato ora
Se si prevede di sostituire una caldaia a gas con una pompa di calore in un alloggio classificato F, il percorso per gesto rimane accessibile. Non è obbligatorio abbinare questo intervento con un isolamento delle pareti o un cambio di ventilazione per ottenere il premio.
I feedback variano su questo punto, ma l’importo del premio per gesto rimane spesso inferiore a quanto consente il percorso accompagnato (ristrutturazione di ampia portata). La domanda da porsi è: un solo gesto è sufficiente per far risalire l’alloggio in classe E, o è necessario combinare più interventi?
Fine di MaPrimeRénov’ per gesto per i mono-gesti di riscaldamento fossile da settembre 2026
Dal 1° settembre 2026, le caldaie a gas non sono più eleggibili per MaPrimeRénov’ per gesto. Un proprietario che voleva semplicemente sostituire la sua vecchia caldaia a gas con un modello a condensazione più recente non beneficia più di un premio su questo percorso.
Questo ritiro orienta il finanziamento verso due alternative:
- Passare a un’attrezzatura decarbonizzata (pompa di calore, stufa a pellet, scaldabagno termodinamico) per rimanere eleggibile per il percorso per gesto
- Optare per una ristrutturazione di ampia portata, unico percorso che consente ancora di integrare la sostituzione di un sistema fossile in un pacchetto di lavori finanziato
- Ricorrere ai certificati di risparmio energetico (CEE), che rimangono mobilizzabili per alcune attrezzature anche al di fuori di MaPrimeRénov’
Per un locatore il cui alloggio è riscaldato a gas e classificato F, la strategia più efficace combina isolamento e cambio di riscaldamento in un percorso accompagnato. Un gesto isolato sul riscaldamento fossile non sarà semplicemente più assistito.
Divieto di locazione classe F: il calendario reale e le sue zone grigie
Il divieto di mettere in affitto gli alloggi classificati G è effettivo dal gennaio 2025 per i nuovi contratti di locazione nella metropoli. Per la classe F, la scadenza fissata dalla legge Climat e Résilience è il 1° gennaio 2028.
Ma con la revisione del DPE, alcuni alloggi F passeranno in E. E 850.000 alloggi sono già stati riclassificati al di fuori delle classi F e G al 1° gennaio 2026 secondo i dati citati da Selectra. Il perimetro reale degli alloggi interessati dal divieto del 2028 si riduce quindi progressivamente.
Quando agire se si affitta un alloggio classificato F
Un contratto in corso non è interrotto dal divieto. È al rinnovo o alla firma di un nuovo contratto che il DPE deve mostrare almeno la classe E. Se il contratto attuale scade nel 2029, il proprietario ha un termine di fatto, ma non una garanzia: un inquilino può esigere la messa in conformità.
Due opzioni pratiche:
- Far realizzare un nuovo DPE con il calcolo rivisto per verificare se l’alloggio esce dalla classe F senza lavori
- Se l’alloggio rimane in F, programmare i lavori prima del rinnovo del contratto, combinando isolamento e ventilazione per mirare alla classe D (che mette al riparo fino al 2034)
- Anticipare il congelamento degli affitti: un alloggio classificato F o G non può essere oggetto di un aumento dell’affitto, nemmeno indicizzato
Puntare alla classe D piuttosto che alla classe E: un calcolo difendibile
Uscire un alloggio dalla classe F per raggiungere appena la classe E equivale a rimandare il problema. Il divieto di locazione delle classi E è programmato per il 2034. Un proprietario che investe oggi in una ristrutturazione minima rischia di dover riavviare un cantiere in meno di dieci anni.
Passare direttamente in classe D garantisce l’alloggio per un periodo molto più lungo. Il sovrapprezzo rispetto a un semplice salto da F a E dipende dall’edificio, ma in una casa unifamiliare mal isolata, la differenza si gioca spesso sull’aggiunta di un isolamento delle pareti dall’esterno o sulla sostituzione degli infissi.
Il percorso MaPrimeRénov’ accompagnato finanzia fino all’80% dei lavori per le famiglie con redditi più modesti quando si raggiunge un salto di due classi o più. Il guadagno di classe aggiuntivo è parzialmente finanziato dall’aiuto stesso, il che riduce la differenza di spesa tra una ristrutturazione minima e una ristrutturazione ambiziosa.
Il vero arbitraggio si fa quindi meno sul budget immediato che sul costo dell’inerzia a medio termine: congelamento dell’affitto mantenuto, deprezzamento alla rivendita, nuovo cantiere da prevedere. Un alloggio in classe D mantiene il suo valore locativo e il suo valore patrimoniale senza scadenze normative ravvicinate.
