Ein Vermieter, der eine Wohnung der Klasse G in der Metropolregion vermietet, kann seit dem 1. Januar 2025 keinen neuen Mietvertrag mehr unterzeichnen. Für Wohnungen der Klasse F rückt die Frist näher. Zwischen der Überprüfung des DPE, die für Ende 2026 geplant ist, und den Anpassungen von MaPrimeRénov’ bewegt sich der Zeitplan schnell. Hier ist, was wir jetzt schon erwarten können, ohne darauf zu warten, dass alle Texte stabilisiert sind.
Überprüfung des DPE 2026: Wohnungen, die ohne Arbeiten die Klasse wechseln
Eine im Amtsblatt veröffentlichte Verordnung, zitiert von Le Monde Ende August 2026, ändert die Berechnungsmethode des Energieausweises. Ergebnis: mehr als 300.000 Wohnungen würden durch eine einfache Neuberechnung aus dem Status der thermischen Durchlässigkeit herausfallen, ohne dass ein einziges Isoliermaterial angebracht wird.
Diese Korrektur betrifft insbesondere die elektrisch beheizten Wohnungen. Der Umrechnungsfaktor für Primärenergie, der auf Elektrizität angewendet wird, wird überarbeitet, was mechanisch den auf dem Etikett angezeigten Verbrauch senkt. Eine Wohnung der Klasse F mit elektrischen Heizkörpern kann somit in die Klasse E wechseln.
Für einen Vermieter, der zögert, eine Isolierungsmaßnahme zu starten, ändert diese Information die Situation. Bevor er Ausgaben tätigt, ist es besser zu überprüfen, ob die Wohnung von der neuen Berechnung betroffen sein wird. Einen DPE mit der überarbeiteten Methode erstellen zu lassen, ermöglicht zu wissen, ob man in der thermischen Durchlässigkeit bleibt oder automatisch herausfällt.
Achtung, diese Reklassifizierung bedeutet nicht, dass die Wohnung weniger verbraucht. Die Heizkosten bleiben gleich. Es handelt sich um eine administrative Änderung, nicht um eine Verbesserung des Komforts. Für diejenigen, die eine Energieeffizienzförderung und echte Arbeiten in Betracht ziehen, ist es besser, statistische Ausstiege nicht mit physischen Ausstiegen aus dem Problem zu verwechseln.
MaPrimeRénov’ pro Maßnahme bis 2027 für die Klassen F und G verlängert
Der Erlass Nr. 2026-822 vom 25. August 2026 verlängert den MaPrimeRénov’-Weg “pro Maßnahme” für die Wohnungen der Klassen F und G in der Metropolregion bis zum 31. Dezember 2027. Die Anforderung, einen DPE für diesen Weg vorzulegen, wird auf den 1. Januar 2028 verschoben.
Konkret kann ein Vermieter weiterhin eine Prämie für eine einzelne Maßnahme (Austausch eines Heizkessels, Isolierung von Dachböden) beantragen, ohne eine umfassende Renovierung durchführen zu müssen. Mehrere Online-Inhalte ließen auf einen schnellen Übergang zum ausschließlich begleiteten Weg schließen, aber die Übergangszeit wird um zwei Jahre verlängert.
Was sich für ein jetzt gestartetes Renovierungsprojekt ändert
Wenn man plant, einen Gasheizkessel in einer Wohnung der Klasse F durch eine Wärmepumpe zu ersetzen, bleibt der Weg pro Maßnahme zugänglich. Man ist nicht verpflichtet, diese Maßnahme mit einer Wandisolierung oder einem Austausch der Lüftung zu kombinieren, um die Prämie zu erhalten.
Die Rückmeldungen variieren zu diesem Punkt, aber der Betrag der Prämie pro Maßnahme bleibt oft unter dem, was der begleitete Weg (umfassende Renovierung) ermöglicht. Die Frage, die man sich stellen sollte: Reicht eine einzige Maßnahme aus, um die Wohnung in die Klasse E zu bringen, oder müssen mehrere Maßnahmen kombiniert werden?
Ende von MaPrimeRénov’ pro Maßnahme für Einzelmaßnahmen bei fossilen Heizungen ab September 2026
Seit dem 1. September 2026 sind Gasheizkessel nicht mehr für MaPrimeRénov’ pro Maßnahme berechtigt. Ein Vermieter, der einfach seinen alten Gasheizkessel durch ein neueres Brennwertmodell ersetzen wollte, erhält keine Prämie mehr für diesen Weg.
Dieser Rückzug lenkt die Finanzierung in zwei Alternativen:
- Umstieg auf ein dekarbonisiertes Gerät (Wärmepumpe, Pelletheizung, thermodynamischer Warmwasserbereiter), um weiterhin für den Weg pro Maßnahme berechtigt zu sein
- Entscheidung für eine umfassende Renovierung, der einzige Weg, der es noch ermöglicht, den Austausch eines fossilen Systems in ein gefördertes Maßnahmenpaket zu integrieren
- Inanspruchnahme von Energieeinsparzertifikaten (CEE), die für bestimmte Geräte auch außerhalb von MaPrimeRénov’ mobilisierbar bleiben
Für einen Vermieter, dessen Wohnung mit Gas beheizt wird und der in der Klasse F eingestuft ist, kombiniert die effektivste Strategie Isolierung und Heizungswechsel in einem begleiteten Weg. Eine einzelne Maßnahme zur fossilen Heizung wird einfach nicht mehr gefördert.
Vermietungsverbot für Klasse F: der tatsächliche Zeitplan und seine Grauzonen
Das Vermietungsverbot für Wohnungen der Klasse G ist seit Januar 2025 für neue Mietverträge in der Metropolregion wirksam. Für die Klasse F ist die Frist, die durch das Gesetz über Klima und Resilienz festgelegt wurde, der 1. Januar 2028.
Aber mit der Überprüfung des DPE werden einige Wohnungen der Klasse F in die Klasse E übergehen. Und 850.000 Wohnungen wurden bereits zum 1. Januar 2026 laut den von Selectra zitierten Daten aus den Klassen F und G reklassifiziert. Der tatsächliche Umfang der Wohnungen, die von dem Verbot im Jahr 2028 betroffen sind, verringert sich also allmählich.
Wann handeln, wenn man eine Wohnung der Klasse F vermietet
Ein laufender Mietvertrag wird durch das Verbot nicht aufgehoben. Bei der Erneuerung oder Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags muss der DPE mindestens die Klasse E anzeigen. Wenn der aktuelle Mietvertrag bis 2029 läuft, hat der Vermieter einen faktischen Aufschub, aber keine Garantie: Ein Mieter kann die Einhaltung der Vorschriften verlangen.
Zwei praktische Optionen:
- Einen neuen DPE mit der überarbeiteten Berechnung erstellen lassen, um zu überprüfen, ob die Wohnung ohne Arbeiten aus der Klasse F herausfällt
- Wenn die Wohnung in der Klasse F bleibt, die Arbeiten vor der Erneuerung des Mietvertrags planen, indem man Isolierung und Lüftung kombiniert, um die Klasse D anzustreben (die bis 2034 schützt)
- Den Mietpreisstopp antizipieren: Eine Wohnung der Klasse F oder G darf nicht erhöht werden, auch nicht indexiert
Die Klasse D anstreben statt die Klasse E: eine vertretbare Berechnung
Eine Wohnung aus der Klasse F zu bringen, um gerade die Klasse E zu erreichen, bedeutet, das Problem hinauszuschieben. Das Vermietungsverbot für die Klassen E ist für 2034 vorgesehen. Ein Vermieter, der heute in eine minimale Renovierung investiert, könnte in weniger als zehn Jahren erneut ein Projekt starten müssen.
Direkt in die Klasse D zu wechseln, sichert die Wohnung über einen viel längeren Zeitraum. Die Mehrkosten im Vergleich zu einem einfachen Sprung von F nach E hängen von der Bausubstanz ab, aber bei einem schlecht isolierten Einfamilienhaus spielt der Unterschied oft eine Rolle beim Hinzufügen einer Außenwandisolierung oder dem Austausch der Fenster.
Der begleitete MaPrimeRénov’-Weg finanziert bis zu 80 % der Arbeiten für Haushalte mit den niedrigsten Einkommen, wenn man einen Sprung von zwei Klassen oder mehr erreicht. Der zusätzliche Klassenwechsel wird teilweise durch die Förderung selbst finanziert, was den verbleibenden Eigenanteil zwischen einer minimalen und einer ambitionierten Renovierung verringert.
Die eigentliche Abwägung erfolgt also weniger über das unmittelbare Budget als über die Kosten der Untätigkeit auf mittlere Sicht: anhaltender Mietpreisstopp, Wertminderung beim Verkauf, neues Projekt zu erwarten. Eine Wohnung in Klasse D behält ihren Mietwert und ihren Vermögenswert ohne nahende regulatorische Fristen.
